말라떼나 마카티에 300-500만페소짜리 스튜디오콘도 월세수익률이 얼마나나오나요??(23)

저도 앞에 수익율만 봤는데
렌크하고 매매하려니 세금이 살벌하더군요

@ 도경암 님에게...3프로정도하나요??이전세금이...

한개로는 수익 별로입니다.

@ 마닐라요 님에게...월세수익률이 궁금해서요... 그래야 구매를하든 그냥 렌트를 하든 할려구요

@ 차밍킴 님에게...
예전에 대충 BGC 콘도 임대 수익 계산해 보니 대략적으로 4% 정도 됐던거 같아요. 월세는 비쌀지 모르겠는데 세금 빠지고 관리비 빠지고 뭐 하면 실제로는 그정도 수준이지 않나 싶네요.

@ 김치아빠 님에게...필리핀은 주택공급이 항상 모자라서 임대수익률이 좋은줄알앗는대 상각보다 별로네요...차라리 미국월배당etf에 묻어두는게나을거같네요

@ 차밍킴 님에게...
필리핀은 항상 이정도 임대 수익률이었습니다 10년전에도요.
그러나 10년전에 산 분들은 현재 10%에 가까운 수익률이 나와요

@ 대한상도 님에게...십년전에 시가로 지금의 수익률 계산하는건... 좀 무리가....십년전 삼전 사신분들 지금 배당률 오프로 넘어갈테니깐요... 시가시준으로요

@ 차밍킴 님에게...
부동산이랑 주식을 비교하긴 어렵죠. 그런 계산이면 10년전에 비트 샀으면 배당 없어도 떼돈 벌었을테니까요

@ 대한상도 님에게...
십년전에...서울 외각 노도강에만 아파트 사신분들도 지금 월세 수익률....10프로 넘어갈거에요 현재가로 계산해야지.. 오래전 산가격은 무의미한거 같아요...40년전에 은마아파트 사신분들은 지금 해마다 월세로 100%수익 나겟죠

시티랜드는 힘듭니다. 만페소 초반에나 임대가 가능하죠.

그리고 이런 저렴이들은 세입자들 수준도 저렴해서 임대놓으려면 디포짓 낼돈도 없어서 겨우 한달 디포짓 한달 어드벤스나 받고 당연 수표는 없으며, 월세 받는것도 매달 전쟁이고,

대부분 몇달 못살고 나가니 그나마도 세입자 여렷이 쉐어형태로 임대하기때문에 파손 청소등 손이 많이 갈 뿐더러, 이러다보면 거짓말 조금 보태어1년중 반은 공실이고,

새로 임대 놓을때마다 브로커들 배만 채우게 됩니다.

덤으로 집값은 내려가고요.

하나 좋은소식은 이런 저렴이는 팔아도 부가세는 안붙습니다

300만이면 눈탱이 가격이고요.

250만 아래에서나 실제 거래 될까 말까 할거고

그러나 저라면 말라떼시티랜드는 150만페소에 준다해도 안삽니다

결론은 눈앞에 수익률만 보면 안됩니다.

임대는 일단 금액보다 먼저 임대가 쉬워야 됩니다. 괜히 다들 비지씨 맥킨리에 사는게 아니예요.

필리핀 세입자들도 번듯한 회사 다니는 사람하고 임시직 술집이나 다니는 인생 분명히 다르거든요. 그래서 동네를 잘 선택하는게 좋습니다.

500만페소안에 들어가려면 선택지가 마카티밖에 없을거 같긴 하네요. 단 살세도와 그린벨트 주변을 벗어나지 않아야 합니다. 아마 그린벨트 주변도 500만으론 힘들거 같고 살세도에서 찾아보심이 좋겠네요.

수익률은 어디나 대충 5프로 이하 정도 봅니다. 고급일수록 수익률이 떨어져 보입니다만,
어디까지나 구입시 기준이고, 5년 10년후에 보면 고급이었을때의 수익률이 훨씬 좋습니다. (고급콘도일수록 집값과 렌트비가 상승하기 때문에)

@ 대한상도 님에게...시티랜드가그렇게 안좋나요?? 그래도 도보오분안 역세권이고 유흥가바로근처라 입지도 나쁘지않아 보이는대 월세가 그렇게 저렴해요??월세매물은 검색이 되질 않아 그런곳인지 몰랏네요

@ 차밍킴 님에게...
역세권이란 자체가 필리핀에서 지옥같은 그걸 타고 다녀야 하는 사람들이 산다는 뜻입니다. 유흥가이므로 종사하며 사는 사람들 수준이 떨어지고 당연 책임감 매너 이런거 찾아보기 힘들죠.

제가보기엔 최악의 입지인데. 심지어 콘도 브랜드는 필 no1 싸구려고요.

한국과 다릅니다.

무조건 좋은 회사 빌딩이 많고 좋은 콘도가 몰려있고 가까운 주변에 유흥가나 로컬시장 로컬마을이 없는곳이 좋죠.

@ 대한상도 님에게...
마닐라에서 베니스몰 옆 콘도에서 한달 살았는데 거기가 딱 좋은 회사 빌딩이랑 좋은 콘도 몰려 있는 곳이더군요. 주변에 로컬시장이 없어서 슈퍼에서 식료품 사려니까 조금 더 비싸고 맛사지도 1000페소는 줘야 하기는 했는데 생활 환경은 좋았습니다.

@ 대한상도 님에게...그런가요...lrt 자주 타지만서울 김포골드라인타고 서울까지
출퇴근에비해 그렇게 지혹철이라고 안느껴져서요.. 특히 서울보다 더한 교통지옥 마닐라에선 역세권이 더더욱 메리트잇다고 생각햇는대 여긴 조금 개념이 다른가바요

@ 차밍킴 님에게...
한국은 어찌저찌 하던 가족 구성원 한, 두사람이 벌어서 월세를 감당하든 지하철을 타는 사람들도 생활이 가능한 수준으로 벌수 있지만 필리핀에서는 지하철을 타야 하는 정도의 수입을 갖고 있는 서민은 혼자서 월세 감당이 쉽지 않죠.
그렇다면 정말 월세가 안정적으로 나올 동네는 지하철을 탈일이 없는 사람들 한테서 나온다 라고 생각하시는게 맞지 않을까 생각 합니다.

@ 차밍킴 님에게...
마닐라에서 지낸 기간이 다 합하면 그래도 두세달은 되는데 차 없이 지냈어도 전철 타는 건 상상도 못해봤습니다.

@ Justin Kang@구글-qk 님에게...그건 우리가 한국사람이라그래요...서양배낭객들은 lrt나 지프니 잘타고다니드라구요 한국사람들은 먼가 복잡하고 가오 떨어진다고 생각하는걸 극혐하는 풍토가잇는거 같아요 타인 시선도 많이 의식하고

@ 차밍킴 님에게...
가오 같은 건 생각도 안하고 저도 바기오에서는 지프니 몇번 타 봤는데요, 마닐라에서는 덥고 시간도 오래 걸리니까 그랩/택시 아니면 안타게 되더군요.

8%는 절대 안나오고 5%정도 나옵니다.

근데 같은 5% 수익률이면 콘도가격도 오를수 있는 콘도를 사는게 낫죠. 시티랜드는 가격오르기 힘듭니다

말라떼 시티랜드가 2만페소도 못받을 뿐더러, 공실률 엄청날텐데요 ㅠㅠ 로컬 상대로 만~만2천에 올려야 그나마 공실은 안될겁니다 ㅠㅠ 외국인들은 시티랜드 안살아요 ㅠㅠ

1. 콘도의 경우 가격이 오르지않으면 투자가치로는 메리트가 떨어집니다.

2. 수익은 최소 15년정도 되면 본전이라고 보면 됩니다.
그것도 렌트가 꾸준히 잘 되었을 때입니다.

3. 시티랜드는 저가 콘도입니다.

4. 말라떼면 위치가 좋지만, 로빈슨 뒤에 있는 시티랜드를 말씀하시는 거라면,
그저 그런 사람들이 사는 곳이라서, 스튜디오를 아무리 좋게 세팅해도 월 2만페소 나오기 힘듭니다.
이건 검색만해도 나옵니다.

4. 수익률이 연 8%이면 얼씨구나 할거같습니다.
콘도를 초창기에 매입해서, 콘도 가격 오른다면 그 정도 수익률 가능할 것 같네요.

5. BGC처럼 가격 오르는 곳 아니면, 확실한 투자로 콘도는 애매합니다.
구매해보면 압니다.

6. 렌트를 위한 투자할거면, 여러개를 구매하는게 좋습니다.
에어비앤비 돌리는게 좋은데, 여러개 하는게 관리하기 좋습니다.

7. 시티랜드는 시간 지나면 싼티 확실히 납니다.
거기 준공된지 10년 넘은 곳(20년가까이 됐나요?)인데, 그렇게 좋은 곳 아닙니다.

근데, 거기 스튜디오가 300만이라고요?
어디서 봤나요?
말이 안될거같은데요?
혹시 사이트에서 본거면, 그냥 그런가보다하세요.